：。我们观察全国平均首付比（房地产销售资产金额来源中定金与预收首付款的比例），自2021年底至今仅由70%下降至67%，而上一轮（2014-2015年）各地同时执行“认贷不认房”、下调首付比政策时，全国平均首付比是由70%下降至63%。究其原因主要在于当时首套认定政策更松、且居民首套房购买者比例较高。”

  1.主要内容：引言：近日住建部、央行、金融监督管理总局三部门联合发布文件推动落实首套房贷款“认房不用认贷”，而评判这一政策效果需要依次讨论两个问题，1、“认房不认贷”后全国平均首付比下调空间几何？2、首付比下调空间释放后对目前新形势下的地产需求影响几何？时隔六年再度全面放宽“认房不认贷”。

  2.自2016-2017年各地重新执行“认房又认贷”政策后（2019年公积金贷款收紧），六年来首次全面放宽首套商贷“认房不认贷”政策，此前郑州已提前放宽，但大部分一二线城市仍在执行“认房又认贷”。

  3.通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，共同生活的亲属在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  4.这是自政治局会议定调优化地产政策、7月底住建部首提“认房不认贷”后，具体政策细则落地，旨在稳定当期地产销售，对冲远期地产投资更大的下行压力。

  6.虽然2022年以来各地因城施策政策持续加码、降低首付比，但在“认房又认贷”背景下，全国平均首付比下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。

  7.我们观察全国平均首付比（房地产销售资产金额来源中定金与预收首付款的比例），自2021年底至今仅由70%下降至67%，而上一轮（2014-2015年）各地同时执行“认贷不认房”、下调首付比政策时，全国平均首付比是由70%下降至63%。

  8.究其原因主要在于当时首套认定政策更松、且居民首套房购买者比例比较高，而目前首套认定更严，且居民多数曾有过购房记录、容易被认定为二套，而在后续各地配套“认房不认贷”过程中，参照上一轮放松首套房认定标准后经验，后续全国首付比的增量下调空间仍有4个百分点，相当于近两年全国首付比已平均下调的幅度。

  10.在过去三轮地产周期中，只要首付比下调，地产销售增速基本上均会同步显著改善，较为典型的就是09-10年以及14-15年。

  11.但从2022年以来，全国平均首付比持续下降，但地产销售增速却并未呈现出明显走高的历史规律，反而却持续探底，目前仍处于-20%左右的较低区间，而政策放松与实际效果的背离，表面在于当前房价回落过程中居民购房预期磨底，背后实际原因主要在于城镇化快速降速、城镇内部购房适龄人口增速下行后，地产刚需增长放缓。

  14.我们上文领先指标显示，明年下半年地产投资内生压力更大，后者是直接影响GDP的指标，考虑到销售向投资传导有时滞，因此稳定地产需求的政策从目前至明年上半年需要持续加码。

  16.在新的房地产供求形势下，地产刚需增速的放缓难以由短期地产与货币政策扭转。

  18.1）因此，未来地产调控政策在短期和中期需要有不同的侧重，短期重点在于“松绑”，让之前因各种制度政策约束的刚需释放，同时合理降低居民信贷成本、促进改善性需求。

  19.可以期待限购限售政策逐步优化、认房不认贷地方配套加快、存量房贷利率下调等。

  20.2）中期仍需推动新一轮工业化释放城镇化空间、配合户籍制度改革，扭转人口流动类刚需下行的趋势，同时壮大中等收入群体规模，促进改善型需求。

  22.我国城镇化在工业化时期速度较快快，但过去十年服务业化时期增速开始大幅放缓。

  24.此外，我国中等收入群体占比（30%左右）也低于“橄榄型”分布要求（60%），也是未来我国消费内需和地产改善性需求的最重要来源。

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