除固定人口数、流动人口数外，门店选址前还应该要考虑人口分布数据、医疗习惯、病症特点、养生习惯、品牌认知、医保情况等。

  客流测算能够说是零售业做新店业绩预估时的基础工作，除了对促销活动、装修等有指导意义，还对精准选址及开业前的销售评估大有裨益。

  国兴投资医药项目负责人叶建伟指出，一般会按统计学原理进行随机数据样本的调研统计，一般会考虑影响数据样本的因素 （如天气、休息日、假期等），使数据样本更贴近真实，对门店前车流、人流、公交路线等进行统计。

  根据统计学进行还原后，对不一样门店根据统计所得车流、人流按不同比例做评估，进而可以统计出大概的真正来客数。

  上述方法大多数都用在流动人口的估算，具体见表1 （此表由青岛众生大药房连锁有限公司总经理刘皞提供）。

  2、本侧往返是指：在预选店址门口人行步道上路过的人流量；对侧往返是指在预选店址马路对面的人行步道的人流量。

  3、在统计路过人次时，当门前的道路比较宽（超过20米），或者道路中间存在栅栏时，只统计本侧往返的人流量。

  4、每个时间段不少于30分钟，时间段使用：几点几分～几点几分，共计**分钟的格式。

  另一方面，对固定人口的估算也是必要的 （见表2，此表由刘皞提供）。上海砺剑企业管理有限公司项目总经理王成功表示。

  首先，以预选址门店为圆心画圆，其周边300米范围内为第一商圈，600米为第二商圈，800米为第三商圈。

  然后，对不同商圈内的楼房进行扫街估算，例如小区一栋楼有15层，每层3户，共10栋楼，那这栋楼的人口数就可以按15×3×3×10进行估算。

  叶建伟指出，针对固定人口，走访也是不错的办法，包括走访街道办事处或社区物业，实地调研，统计年鉴查询等方法。

  5、“备注”项指该小区一些明显的其他消费特性 （如常驻户多、租户多） 。

  北京康顾多咨询有限公司赵圻航指出，除上述调查外，还应进行商圈内人潮聚集点的调查 （见表3）。

  随着O2O、新零售的发展，门店不再仅仅是立地商业，更是企业的一个流量入口，其服务半径有所延伸，更需要精确了解商圈内人群的年龄结构、消费特点等。

  与此同时，技术的发展让选址的精准性成为可能。成都泉源堂大药房连锁股份有限公司董事总经理陈洲华指出，微信已经渗透到每一个家庭，用户超过10亿。

  “诸如此类的工具能够给大家提供很多数据，让我们也可以知道身边有哪些人，他们分布在哪里，他们的爱好和消费行为是如何的，这些都可以从网络上读到，不再依赖于拓展人员的汇报。”

  陈洲华表示，这已经是一个很成熟的技术，阿里、腾讯的新零售部门都提供这样的付费服务。

  “这是一个很大的入口，他们有解决方案，可根据不同的门店类型和行业来定制，当然，企业自身也要有一定的数据储备，以便依据自己情况对第三方提供的数据来进行修正。”

  可以整个城市进行合作，形成一张电子地图，看到半径三公里内的互联网人群，它肯定不精准，但是实际上我们并不是特别需要精准。”

  几年前，初入工作实践，我便是提溜着一个“古老”的手持轮式距离测量仪，口袋揣着计数器，手握指南针，跟着当时国内非常“高、大、上”的三九药店连锁部长一起，在大街小巷四处奔波展店。

  对零售业态而言，成功的选址注定成了单店生存的优质基因，能给该店带来事半功倍的效果。

  作为零售连锁行业，展店的战略、布局、标准定位和盈亏平衡分析、展店投资预算等系统化流程，将决定连锁品牌业绩，视为扩张的关键点。

  公司战略与布局的中长期定位要清晰、精准。每个企业、每个品牌都将有各个发展时期的战略定位和布局思考。

  单体店有单体店的忧愁，五六家门店的小连锁与20家左右的连锁需要顾虑的也并不相同。而市级、地级抑或城镇、县、乡也各有门道。

  曾经，位于安徽省三级市场的药店拓展部李经理很是着急，为了做好来年的拓展计划而纠结。

  他们的地理位置定位于县级市场，在这里开店，距离所谓天花板效应还有相当长的一段距离，但无论如何，市场容量并不算大，整个区域大经济发展形势下，可谓“嚼之无味、弃之可惜”！如何取舍呢？

  1）企业拟覆盖县级市场的核心能力应该是配送能力和管理能力，两项能力相匹配才可无忧；

  2）找准县级市场的核心位置，呈蛛网状发展中心门店，以此降低配送成本、提高管理效能；

  3）拓展的门店需具备的条件为：门店商圈成熟度估值较高、现有市场的容量足够、门店店铺形象及店招广告效应、门店所处区域的战略意义，四选一即可考虑；

  4）县级中心药店一定要具有人才储备、库存集散调拨、品牌推广的载体，据此功能后，可考虑成辐射状开发周边加盟店或补充性直营门店。

  对目标选址考察估值的全面性很重要。这种全面性如果在甚为“细心”的领导面前，有几率会使员工的“无语凝咽”。一份精确的选址报告究竟会细致到何种地步呢？

  例如，周边路段的住宅销售均价是多少？附近的菜市场步行到达该小区的人流惯性动线是怎样的？是否途径该铺面？区域内的学区学校情况怎样？有几家水果店铺？卖的高档水果有哪些……

  1）周边住宅销售均价可以反映出该小区的房价，从而折射出小区入住率、购买力以及人群定位，据此还可以辐射到商品采购部进行基于客观现实数据之上的品类管理；

  2）人流动线决定了人们出行的步行习惯，这一点甚为重要，乃至精确到了“光照”问题——马路两旁的“东西晒”问题都能决定行人的数量，更遑论形形潜移默化地影响门店户外端人流密度的条件了。

  你能想象，一家具有唯独行人可通过的十字路口端的药店，在销售上会独具先天优势吗？在某些条件下，相同橱窗的陈列与简单的POP在两个截然不同的位置能起到泾渭分明的作用；

  从幼儿园到小学到初高中甚至高校园区，毗邻的学校属性也有各自不同——母婴类产品当然是幼儿园的首选，小小的一杯试饮花茶则会在初高中“邻居”那里发挥广告效应——学生无法产生太多销量，但会带来附加值，教师则可能带来团购；

  4）如果由于某些客观原因，无法对门店周遭进行更为细致的调查，那么则可优先考虑研究一下该区域的水果店。

  水果店的高端水果直接显示了该区域的人群生活水平及习惯，如果水果店出售均为橘子、西瓜、香蕉之类的常见水果，其商圈内购物客单价则会偏向于常用、常备药，保健品、高毛利的需求很可能不会太高。

  毕竟，总部的资金支持是有限度的。大笔大笔的“投资拨款”全压在光鲜的柜台与非常“靓丽”譬如大背板LED屏等硬件上并不现实，更何况二、三级市场。一流的人才才能带来一流的效益，一流的效益留住一流的人才。

  故而，将70%的“开店资本”转移到人才上，而非对门店进行“过度包装”而导致“乡土气息”颇浓的县级市场顾客产生某种“望而生畏”的不积极的情绪，影响销售。

  因此，在这个基础上，某些店铺的店面基础较差的话，作为短期布局反而可以第一先考虑。当然，事实也并非如此，区域销售潜力往往并不能决定门店选址走向，只能“影响一二”。

  小兰一直想在一个高新开发区域加盟药店品牌。由于开发区的商业氛围等问题，导致商业街道的经营项目十分低端——街面上都是拉面、小吃、盒饭之类的小型店铺。这种情况在相当多的连锁公司新开门店选址的时候经常能够碰到。

  小兰好不容易找到了一家意向转让的铺面，问题却接踵而来——门面基础条件太差，而房东给的租期坚持为一年一续签，也就是短期租赁。鉴于开发区内拥有上万人的工厂和中专学校，无连锁品牌药店，个体药店的经营不成气候。因此，诱惑力相当大。

  小兰觉得这是很好的机会。那么该不该投入呢？的形象是有统一要求的，不又批办不了单体药店的许可证！

  于是，深入细致全面的考察反而会超越销售潜力成为是否定址的主要的因素——潜力再大，无法挖掘，或是某些奇葩的客观条件，都会产生消极影响。

  小兰决定继续深入考察，后来发现，之所以周边铺面一年一签约，正是因为开发区两到三年的商业规划不稳定性因素，而这一点的区域经济“大环境”决定了该门店未来的寿命是否夭折。

  且该铺面上下水存在有历史遗留问题，经常性下水堵塞，每月至少两次以上的专业疏通，这一点会为员工工作带来很大的困扰，进而导致士气的降低。

  同时，门前路面不改造，如遇暴雨天气，将面临店铺积水乃至10厘米之高的窘境，姑且不论员工能否克服这一矛盾，新版GSP的指标在“大自然”与路政的影响下就会完成得很艰难……

  基于细节的全面考虑，小兰最终放弃了该选址，作出了一次性支付代价相对高、却能中长期稳定发展的铺面选择。因为小兰知道，药品零售连锁的盈利类型，绝不会短期内出现井喷增长或快速收回投资成本！

  如今当然与以往不同——再与我的同行们聊到拓展门店，发现同行们拿着一部小手机就能轻松实现很多功能，为选址作出必须的专业决策。

  市场竞争日趋激烈，大批连锁或被收购或异地进军，现如今门店选址更重要的是决策的速度、精度。时间似乎成为拓展市场的首要优势之一，能够在最短的时间内收集更全面的信息、提供更据说服力的数据，则成为菁英团队的必备素质之一。

  不断总结经验、汇总数据分析，提高自身的综合素养与谈判能力、城市综合信息收集分析，以此来提高门店选址的专业化水准，才是唯一的出路。

  这25条禁忌中，选址符合的项数越多则该店址越差，若符合率达50%以上，则应放弃此铺位；

  如已开门店符合率达50%以上且业绩不好，请考虑迁址，如已开门店符合率达50%以上业绩依旧杠杠的，你一定是超人店长，请一定给我们留言，吾等拜求成功宝典！

  1、在基础商圈区域内，如存在大条道路、铁轨、铁道高架、高速公路、高架、河州等，有可能成为吸引客流的重大障碍，客流从从周边流入之可能性不大；

  7、属于办公楼，但没有24小时上班的公司，没有邻接繁华街，而政府机关大楼都很早关门，下班后人口非常少；

  9、店址的门头被大树、其他建筑遮挡住不少，或显示不明显，或者有相关的法令规定不可以设置招牌；

  11、只有上下班高峰期人流徒步通行量才比较多，其他时间带的通行量并不多，且午餐时间也不热闹；

  12、属周边居民不喜欢的环境，如排放恶臭的工厂、严重污染的河川、公营赌场、危险地带等；

  13、店址所在地市场饱和，并不能确保预计开的新店能形成压倒性的优势对抗竞争店；

  现在虽没竞争店，但将来竞争店出现时，本店址有在店铺条件、商品丰富度上形成劣势的危险性。

  同时，刘皞认为，这一些数据和药品的交集较少，而且在这一些数据的处理方面，可能暂时还缺少对医药行业精确分析的模型，“毕竟线上药品的消费是偏少的、不能覆盖全品类，全部依赖新工具是不可能的。”实际上，这与上述提到的“对数据要根据门店真实的情况进行修正”的观点是一致的。

  刘皞表示，除固定人口数、流动人口数外，门店选址前还应该要考虑人口分布数据 （性别比例、收入情况、年龄段比例、受教育区间比例）、医疗习惯 （医院诊所就医比例、中医就医比例）、病症特点 （慢病占比、特殊病情况）、养生习惯 （保健品购买比例、中医养生习惯）、品牌认知、医保情况等。

  是体现在深度上，大数据可以从消费者消费过程的不同层面、不同角度、不同维度进行深入分析，分析其消费行为和消费特点；

  是通过盈亏平衡点的分析并结合顾客群特征来来投资回收期和投资回报率等财务分析，以此判断投资的有效性；

  是通过顾客群特征数据分析来进行新店品类规划、商品结构调整、商品定价和库存管控，从而反向验证选址的可行性；

  是通过顾客群特征数据分析来进行会员管理和规划营促销活动，以此判断和验证将来门店的经营提升空间，也就是选址的长期效应。对于具体的测算方法，刘皞给出了三个公式：